Come mai questo investimento ?
Mi sono interessato inizialmente agli immobili in Germania, in particolare Berlino verso il 2008. Al tempo la mia liquidita' era di circa 50'000 euro e in un forum di finanza fu paventata l'idea di organizzare un gruppo di acquisto per andare a sondare il mercato e comprare quote di condominio o condomini interi. Purtroppo poi, un po' perche' avevo una piccola somma, un po' perche' l'idea suscito' poco successo, non se ne fece nulla. Al tempo gli immobili a Berlino nella zona che avevamo sondato erano sui 1'000 euro a m/q, oggi i valori sono bel atri.
Successivamente, mi sono ritrovato nel 2015 con una liquidita' sui 200'000 euro, arrivata da anni di risparmio ed investimento, principalmente in conti deposito. Purtroppo al periodo i tassi dei conti deposito iniziarono a scendere di molto e molto rapidamente ( io in precedenza avevo investito in conti deposito con tassi del 3/4% netto ), cosi' decisi che ( non avendo particolare cultura finanziaria da poter investire direttamente nei mercati ), avrei comprato immobili.
Dapprima volevo acquistare in Italia, purtroppo pero' la situazione stagnante del paese, poca tutela da parte delle istituzioni e mercato in decrescita, mi fecero desistere per questo investimento. Volevo comunque sempre investire in immobili e mi ricordai degli immobili in Germania. Mi informai innanzitutto sulle zone ( comunque non periferiche ) e sullo stato delle loro economie, decisi quindi, dopo aver fatto le dovute valutazioni che Lipsia per me sarebbe stato un buon investimento. Crollo della disoccupazione, prezzi a m/q davvero bassi ( 850 euro m/q nella mia zona di interesse ), aumento della popolazione. Mi misi quindi in contatto con una agenzia immobiliare tedesca che aveva al suo interno anche consulenti italiani. Approfittai del fatto che venivano a Roma, proprio nel 2015 ad esporre la loro azienda e le loro offerte. Dall'incontro ebbi delle buone impressioni, mi fecero vedere delle brochure di alcuni immobili liberi o da mettere a reddito e rimanemmo con la promessa di sentirci successivamente. Qualche mese dopo, credo fosse Aprile 2015, ricontattai con l'agenzia e decidetti cosa volevo comprare. Piccoli bilocali gia' affittati in una zona semicentrale di Lipsia. Immobili della prima meta' del 900, di circa 50mq, affittati anche da parecchi anni e ristrutturati completamente nel 1995. Riuscii ad ottenere un po' di sconto sul prezzo degli immobili, quindi ne presi 4 ( 2 in un condominio e 2 nel condominio affianco ) per un importo totale di 176'000 ( quindi un importo medio di 44'000 ad immobile ) a cui aggiungere 11'000 euro di agenzia, 1'900 euro di notaio e 6'200 euro circa di costo del catasto ( 3,5% del prezzo di acquisto a Lipsia ). Per la compravendita era presente in loco una persona dell'agenzia da me delegata e successivamente sono dovuto pagare l'importo pattuito ( bonifici esteri ), andare al consolato tedesco sito a Roma, per confermare la mia identita' e ratificare la compravendita.
Gli immobili generano una rendita netta sui 1'000 euro mensili di media. Nel momento in cui scrivo i prezzi delle case in Germania ed a Lipsia in particolare sono cresciuti molto, per una serie di motivi, principalmente macroeconomici.. Sta di fatto che i valori sono oramai quasi raddoppiati nella mia zona, ho visto in vendita immobili identici al mio, nello stesso plesso ad 85/90'000 euro. Nella tabella sottostante c'e' l'andamento dei valori degli immobili residenziali a Lipsia ( grigio ) e nella mia zona ( celeste ) dal 2017 ad oggi, ricordo che io ho comprato nel 2015.
Successivamente all'acquisto mi sono messo in contatto con la societa' che gestisce il condominio per la gestione degli immobili stessi. Il prezzo per la gestione ad immobile e' di 10 euro mensili + 2 mensilita' nel caso di riaffitto a nuovi inquilini. Mi sono messo in contatto anche con un commercialista tedesco per fare la dichiarazione dei redditi. Dopo la dichiarazione dei redditi mi arriva la comunicazione da parte del commercialista di cosa e di quando pagare e successivamente la documentazione della loro agenzia delle entrate "Finanzamt". Il mio lavoro quindi si limita a questo.
Ovviamente l'investimento in immobili e' un investimento ( se non e' il lavoro principale ) per un piccolo risparmiatore a lungo termine. Inoltre nel caso di rivendita, in Germania, prima di 10 anni sono dovute corpose plusvalenze che possono arrivare anche al 50% del guadagno. Nel mio caso quindi l'investimento avra' una durata minima di 10 anni.
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